房地產評估業務線探討

2025-08-14 18:00:38

過去的一年是艱難的，先是碰到了百年難見的新冠疫情，后來又遇到銀行業委托付費方式的改革，銀行業全面實施網絡委托銀行自主付費模式，評估公司的業務模式、組織架構受到前所未有的挑戰。業務量沒有減少，收益低了一大半。任一條對評估行業都是致命的。

行業內很多公司洞察了行業變化趨勢，都在謀求轉型。有公司很早就放棄了銀行業務，專做政府拆遷評估業務，甚至發展成為土地整備、利益統籌、棚戶區改造等政府項目全流程服務；自城市更新辦法出臺以后，有公司專做村股份公司的集體資產評估和備案服務；行業內以資產評估為主要業務來源的公司，憑借公司多樣化的資質，開始涉足政府評估業務和銀行評估業務。總之，市場在變化，客戶需求在變化，行業競爭格局也在變化，評估公司該如何在這復雜的環境中找到屬于自己的發展道路？

房地產估價行業排在全國前十名的公司的共同特點是走多元化發展道路，尤其是企業服務做的比較深且成體系，除了房地產估價業務，咨詢業務、資產評估業務也做的很好。武漢永業行在自然資源評價服務，北京仁達在信托投資監管業務、大數據業務方面都做得很好，值得同行學習。

企業審計國際四大行，從業務組成結構看，咨詢性業務已超過審計業務。國際地產服務五大行，除了梁行評估業務做得好以外，其它都是咨詢和服務性質業務，世邦魏理仕更是世界500強企業。企業管理咨詢業務除了提供咨詢方案，委托方更關注方案執行結果。類比分析得出，評估業務是評估公司的基礎業務，咨詢和服務是評估公司的發展方向。

評估公司的發展方向有兩個：一個是專業化方向，主要服務于某類客戶，或某類領域，將這類客戶或這個領域做精做強，另一個是多元化方向，所謂多元化，是發展銀行、政府部門、非銀行金融機構、企業共四條以客戶為中心的評估咨詢業務線，每條業務線都配備專門團隊提供服務。

銀行客戶包括中資銀行和外資銀行，一直是評估公司的主要客戶，也是評估的重點服務對象，銀行業務包括貸前的項目評估，貸中的個貸、對公、普惠、自動估價系統和貸后評估服務，貸后評估服務又包括批量評估、壓力測試、不良資產評估。

政府部門包括各區職能部門和街道辦，主要業務包括：政府課題研究，土地整備和利益統籌涉及的拆遷補償評估、談判和全程顧問服務，棚戶區改造和舊住宅區城市更新涉及的評估、談判和全程顧問服務。

非銀行金融機構包括基金管理公司、證券公司、信托公司、資產管理公司，這些公司都是做融資業務，包括發債，評估業務包括土地使用權抵押貸款評估、資產證券化涉及的底層資產評估和企業或項目現金流評估。

企業客戶包括：國有企業、集體企業和民營企業，包括村股份公司和開發商。國有企業的項目投資可行性研究、資產交易和股權并購都需要出具可研和資產評估報告，集體企業資產交易需要通過村民股東大會和集資辦備案，民營企業包括上市公司的資產抵押、資產證券化、交易談判、投資性房產定價都需要評估公司參與。

另外還有一類客戶，律師事務所、會計師事務所、投資銀行、規劃設計院、房地產咨詢公司，它們跟評估公司一樣是中介性質的公司，服務于我們某些共同客戶，它們不直接產生業務，但是這些公司可以為我們介紹客戶，是我們合作的對象，硬要歸類的話可以歸到企業客戶類。它們為什么要和評估公司合作？評估業務需要資質，是有門檻的，跟我們合作是為了更好地服務于它們自己的客戶，從客戶需求端來說，更容易形成一個業務閉環，節約客戶成本和提升效率。

從上面的分析中，我們應該知道評估公司的產品分為三類：評估、咨詢和服務。

評估包括土地、房地產估價和資產評估，法律規范就是《資產評估法》，三大評估行業又各自有自己的技術規范。評估產品就是各種用途的評估報告，要做好評估報告，我們還需要掌握相關背景知識。

銀行類評估報告，我們要對房地產交易稅費、房地產開發過程、房地產經營（酒店、租賃性物業）、價格影響因素、變現能力與途徑進行調查分析，要能清楚了解房地產價格形成過程；政府類評估報告，主要了解相關政策有關規定，對房地產成本構成有認識；企業資產評估，要有財務知識，會看財務報表，了解科目分類。基礎設施評估要了解建造過程及成本，收費標準等；非銀行金融機構類報告，對集合信托投資、資產證券化過程和產品、不良資產處置等有所了解。

評估也是一種咨詢，咨詢是評估的延伸，評估和咨詢業務的產品都是報告，評估報告和咨詢報告。

咨詢類產品，主要包括價值咨詢報告、項目評估、各類方案編寫、課題研究等。房地產價值咨詢究竟給客戶帶來什么樣的價值？在不同條件下，房地產價格的變化規律；提供房地產數據服務;為客戶提供投資風險識別與控制;幫助客戶進行市場分析，建立市場分析預測模型等。

銀行類咨詢產品主要以開發貸款評估、項目前期咨詢報告為主，政府類咨詢產品包括土地整備前期和安置補償方案，課題研究，政府物業前期策劃方案等；企業類咨詢包括價值咨詢、項目前期策劃方案、安置物業分配方案、拆遷補償方案；非銀行金融機構咨詢業務主要包括投資分析，市場分析、物業分析等。

服務類產品產生于咨詢業務，對咨詢方案的執行，要對客戶的結果負責。

目前評估公司常見的服務類有集體資產備案，企業城市更新項目前期服務包括土地房地產現狀調查，意愿征集，交易對價談判，政府土地整備、利益統籌、棚戶區改造涉及的全程顧問、談判服務，信托投資監管服務等。

當然這四條業務線產品并沒有覆蓋市場的全部需求，其它如村股份公司存量經營性物業、人才安居的出租型人才房、長租公寓等也有大量的咨詢服務需求，對評估公司所在地以外地區的市場拓展也需要探索。

評估公司轉型發展更需要成為一個學習型組織，養成學習型文化。要積極參加各級協會組織的培訓和沙龍活動，平時要經常性組織內部培訓，及時掌握市場動態，了解政策，業務員要學習專業知識，估價師要提升溝通和匯報技能。

作為高端專業咨詢服務公司，積極進取的價值觀非常重要，要做專業服務的品牌企業。評估要做好第三方的職責，咨詢和服務要真正為客戶創造價值，對客戶服務要有溢價能力，有定價權。專業上要自信，當你真正幫到了客戶，一定位會贏得客戶的尊敬和合理的報酬。我們還要做有創造性的事情，要對行業的進步有貢獻。我們要穩步發展，要有持續的增長能力。

不管是被動還是主動，我們已走在一條新的道路上，需要我們積極主動去探索。

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