目前貸款以房地產(chǎn)作抵押物進(jìn)行反擔(dān)保的行為十分普遍，但由于貸款期短則一年，長(zhǎng)則5年，因此在初次房地產(chǎn)抵押時(shí)，搞清楚其抵押價(jià)值的含義，能夠正確使用房地產(chǎn)抵押價(jià)值，對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)和銀行都十分重要。那么，估價(jià)機(jī)構(gòu)和銀行對(duì)抵押價(jià)值有什么不同需求和認(rèn)識(shí)呢？
一、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)抵押評(píng)估報(bào)告中抵押價(jià)值的含義：
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合國(guó)家技術(shù)監(jiān)督總局于2014年2月1日頒布實(shí)施了《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》，其中對(duì)抵押價(jià)值的含義有明文解釋，原文為：“抵押價(jià)值是假定估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值減去注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款后的價(jià)值。嚴(yán)格從市場(chǎng)價(jià)值的內(nèi)涵來衡量，未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值不是市場(chǎng)價(jià)值………因此，抵押價(jià)值既不是經(jīng)過貸款成數(shù)打折或扣除拍賣、變賣的費(fèi)用和稅金后的凈值或靜價(jià)格，也不是不扣除法定優(yōu)先受償款的完全價(jià)值”。條文中的“價(jià)值”、“市場(chǎng)價(jià)值”、“凈值”、“完全價(jià)值”和“抵押價(jià)值”的關(guān)系用公式可以這么表達(dá)：
1、價(jià)值=完全價(jià)值
2、市場(chǎng)價(jià)值=價(jià)值－法定優(yōu)先受償款
3、抵押價(jià)值=市場(chǎng)價(jià)值
4、凈值=抵押價(jià)值－實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)所需稅費(fèi)
同時(shí)須注意的是，條文中還強(qiáng)調(diào)了“抵押價(jià)值”基于“價(jià)值時(shí)點(diǎn)”體現(xiàn)。也就是說，目前普遍使用的房地產(chǎn)抵押報(bào)告中的抵押價(jià)值是在價(jià)值時(shí)點(diǎn)下減去法定優(yōu)先受償款后的市場(chǎng)價(jià)值。
假設(shè)某個(gè)評(píng)估報(bào)告描述：“價(jià)值時(shí)點(diǎn)是：2014年9月5日，確定估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)抵押價(jià)值為人民幣83.80萬元。（估價(jià)結(jié)果與假設(shè)和限制條件一致，未扣除出讓金、稅金及相關(guān)費(fèi)用）”。其含義為：在2014年9月5日這個(gè)時(shí)間點(diǎn)上（注意是“點(diǎn)”）估價(jià)對(duì)象扣除法定優(yōu)先受償款后的市場(chǎng)價(jià)值是83.80萬元，而且沒有扣除將來為了實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)所必須付出的稅費(fèi)額。
那么，銀行等金融機(jī)構(gòu)實(shí)際需要的是什么樣的抵押價(jià)值呢？
二、銀行等金融機(jī)構(gòu)需要的抵押價(jià)值的四個(gè)特點(diǎn)：
1、房地產(chǎn)抵押價(jià)值是預(yù)期價(jià)值：
預(yù)期價(jià)值應(yīng)在貸款存續(xù)期內(nèi)考慮了抵押房地產(chǎn)所承擔(dān)的各種風(fēng)險(xiǎn)（如市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)、抵押物本身減值、功能和經(jīng)濟(jì)折舊、各項(xiàng)影響價(jià)格因素的波動(dòng)和房屋的使用情況質(zhì)量等等）之后，量化上述風(fēng)險(xiǎn)對(duì)價(jià)格的影響程度后得到的價(jià)值，且需要將來處置房地產(chǎn)時(shí)和原評(píng)估價(jià)值基本保持一致，即：它是一種用現(xiàn)值價(jià)格來表述未來可能實(shí)現(xiàn)價(jià)格的價(jià)值，一般情況下，這個(gè)未來指當(dāng)前價(jià)值時(shí)點(diǎn)起一年。用公式表達(dá)為：
1）抵押價(jià)值=價(jià)值－貸款存續(xù)期內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值－法定優(yōu)先受償款
2）抵押凈值=抵押價(jià)值－實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)所需稅費(fèi)
2、房地產(chǎn)抵押價(jià)值應(yīng)具有安全性：
銀行等金融機(jī)構(gòu)在貸款時(shí)，抵押房地產(chǎn)并不是第一還款來源，只起到反擔(dān)保的作用，是保證其貸款能安全的全額回收的另一道防線。如果貸款人貸款到期時(shí)能購(gòu)保證還本付息，這時(shí)抵押房地產(chǎn)只是貸款人向銀行提供的一種質(zhì)保；如果貸款人到期無力還貸款本息，這時(shí)就需要強(qiáng)行處置抵押的房地產(chǎn)，保證受償貸款的本息。這時(shí)，原評(píng)估抵押價(jià)值能否得以實(shí)現(xiàn)，就體現(xiàn)了房地產(chǎn)抵押價(jià)值是否具有安全性。
目前安全性是這樣實(shí)現(xiàn)的：由估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估出價(jià)值時(shí)點(diǎn)下的市場(chǎng)價(jià)值，扣除估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款，然后銀行考慮了貸款人信用、收入或經(jīng)營(yíng)情況后，扣除30%-50%的金額而形成的。
因此，筆者認(rèn)為這種抵押價(jià)值是部分具有安全性的價(jià)值，而完全具有安全性的價(jià)值應(yīng)該考慮量化后的貸款存續(xù)期內(nèi)風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值。
3、房地產(chǎn)抵押價(jià)格的確實(shí)性：
房地產(chǎn)作為反擔(dān)保抵押物有其特殊要求，其抵押價(jià)值要符合客觀實(shí)際的原則，要求真實(shí)、正確、可用。
這種確實(shí)性來源于對(duì)類似物業(yè)的調(diào)查、各種情況的綜合考查和經(jīng)驗(yàn)判斷。
比如對(duì)一個(gè)商業(yè)性大廈進(jìn)行抵押評(píng)估，因?yàn)槭敲黠@有收益的物業(yè)，則在條件具備的情況下，應(yīng)首選收益法進(jìn)行估價(jià)。同時(shí)不能簡(jiǎn)單地以該大廈本身的收益或以同類地區(qū)相同物業(yè)的當(dāng)時(shí)的收益情況還原出其抵押價(jià)值，而是要綜合考慮或預(yù)測(cè)在抵押期內(nèi)這些收益的變化情況，在此期間內(nèi)都有哪些影響其收益的因素發(fā)生，才可能評(píng)估出確實(shí)的抵押價(jià)值。
4、房地產(chǎn)抵押價(jià)值變現(xiàn)的難易有多樣性：
《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和一些相關(guān)的法律、法規(guī)都有規(guī)定，允許抵押的房地產(chǎn)有土地使用權(quán)、在建工程和現(xiàn)房。
以住宅房的開發(fā)程度為例，抵押價(jià)值變現(xiàn)的容易程度由高到低排序：存量房、期房、在建工程、熟地、生地；
以住宅房的市場(chǎng)替代性為例，抵押價(jià)值變現(xiàn)的容易程度由高到低排序：普通住宅、非普通住宅、獨(dú)立別墅；
以住宅房的產(chǎn)別為例，抵押價(jià)值變現(xiàn)的容易程度由高到低排序：住宅私產(chǎn)、住宅股份產(chǎn)、住宅公產(chǎn)；
以抵押房地產(chǎn)的用途為例，抵押價(jià)值變現(xiàn)的容易程度由高到低排序：住宅、辦公、臨街商鋪、商場(chǎng)商鋪、商場(chǎng)。
三、估價(jià)機(jī)構(gòu)和銀行對(duì)抵押價(jià)值的需求如何保持一致？
估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估的抵押價(jià)值由于必須按照《房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)規(guī)范》的要求進(jìn)行，因此，在“謹(jǐn)慎原則”條件下，普遍以當(dāng)前“價(jià)值時(shí)點(diǎn)”這個(gè)時(shí)間點(diǎn)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值，參考的是當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格，只是扣除法定優(yōu)先受償款后剩余的價(jià)值作為抵押價(jià)值報(bào)給銀行使用，并未考慮抵押存續(xù)期內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值。
銀行在使用估價(jià)機(jī)構(gòu)的抵押價(jià)值時(shí)，也明白其中并不包含存續(xù)期內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值，但自身又無法量化判斷該價(jià)值的具體數(shù)值，因此，普遍采用“打折”等手段確定貸款成數(shù)，防范貸款風(fēng)險(xiǎn)。一般情況下，感覺風(fēng)險(xiǎn)大就“打折”多一些，貸款成數(shù)小一些；感覺風(fēng)險(xiǎn)小就“打折”少一些，貸款成數(shù)大一些。
那么，如何考慮抵押存續(xù)期內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值呢？其實(shí)，該風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值就是抵押物的變現(xiàn)能力，考慮抵押存續(xù)期內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值就是進(jìn)行抵押物變現(xiàn)能力分析，一般情況下，應(yīng)由估價(jià)機(jī)構(gòu)完成。目前在一些較大型估價(jià)機(jī)構(gòu)的報(bào)告中也有變現(xiàn)能力分析，但往往表示為“能力強(qiáng)”、“能力弱”或者直接給一個(gè)百分比，與貸款成數(shù)類似且并無具體量化數(shù)值。
因此，估價(jià)機(jī)構(gòu)在進(jìn)行考慮了變現(xiàn)能力分析的抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)，應(yīng)按以下順序進(jìn)行：先評(píng)估出抵押房地產(chǎn)的價(jià)值，然后進(jìn)行變現(xiàn)能力分析，一定要量化一個(gè)數(shù)值，并從評(píng)估價(jià)值中減去這個(gè)數(shù)值，再減去法定優(yōu)先受償款。其中變現(xiàn)能力分析可以從以下幾個(gè)方面考慮：1、房地產(chǎn)通用性、獨(dú)立實(shí)用性、可分割轉(zhuǎn)讓性、變現(xiàn)時(shí)間長(zhǎng)短；2、預(yù)期可導(dǎo)致抵押房地產(chǎn)價(jià)值下跌的因素；3、變現(xiàn)稅費(fèi)多少、變現(xiàn)難易程度大小。還有其它一些因素，就不一一列舉了。
總之，在經(jīng)過以上考慮了變現(xiàn)能力分析之后的抵押價(jià)值的評(píng)估后，可以大大增加銀行等金融機(jī)構(gòu)的貸款安全性。但目前存在的困難是，這種條件下的抵押價(jià)值往往過低，因?yàn)槌鲇谥?jǐn)慎的考慮，該減值都減掉了，容易造成抵押人不理解和反感，估價(jià)機(jī)構(gòu)積極性不高。而如果由銀行等抵押權(quán)人主動(dòng)推動(dòng)實(shí)施，才可能使估價(jià)機(jī)構(gòu)和銀行對(duì)抵押價(jià)值的需求和認(rèn)識(shí)保持高度一致。
